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关于龙湖的PMO成本管理体系的深度探讨

时间：2018-09-29　　来源：明源云采购

关于龙湖的PMO成本管理体系的深度探讨

明源云采购

讨论嘉宾: 烽火拈字通赢天歌蔷薇

拈字：工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著.

烽火：地产成本与流程管控专家

通盈：清华博士,设备.成本.风险管控专家

本讨论精华提纲：

1、龙湖的PMO成本管理体系

2、龙湖的工作压力

3、龙湖体系的若干问

4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论

拈字：啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。

1、龙湖的PMO成本管理体系

网友拈字：

先给大家解释下PMO：project management office，即：项目运营决策机构。PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，不仅仅是地区公司项目运营决策机构，只是龙湖限定在地区公司这个级别。

龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点：

１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。这是一个大的特点。

２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强。

但它的问题也相应地出现在这二个特点上：

１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策。

２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。

其他网友：分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该还不错呢？

网友拈字：在具体操作手法上，比如管理科目、估算手段、合约架构等方面，我觉得龙湖这个体系还有提高的空间。当然，这个也只是一个感觉，以龙湖的节奏，很多东西不见得一定要做到什么标准。这个要讨论起来看了。

网友烽火：PMO是龙湖管理的最大特点，也是它成功的一个重要因素，一个核心竞争力。

现在一些企业也想学PMO，但学不好，因为配套的支撑不足。

网友通盈：PMO肯定是重庆建筑大学给龙湖出的点子，也是香港理工的一个嗷头。PMO中的东西有两点难：一个流程；一个前置条件，就是PMO会把项目分解成一个一个里程碑或者是关键点，然后需要的资源，在各个部门里面进行协调。想法很简单，但是这种布尔什维克的假想，肯定有与现实不吻合的地方，比如楼盘销售进度，中国的购买者心态不成熟，会有追风心态，但由销售导致的假想情况能够预置吗？

不过这个东西也有好的一面。它的预置空间里面已经有大部分假设条件，而且也是项目具体总结的结果，所以也可以减少盲目的管理项。

由此可见PMO并不是一个包治百病的东西，这个需要一个成熟的机制。同时还有10%的购买者的成熟心态，这个东西也不是什么新玩艺。

网友烽火：是的，需要成熟的机制，所以很多企业搞不了，例如说产品标准的支撑、专业协调的文化、领导责任制、考核与激励等等。龙湖是结果导向的企业，也就是PMO上提出来目标，大家努力去实现就好了，中间不管你怎么去实现，最后考核，没实现，对不起，走人，或者降职。我们看龙湖的文件，专业上怎么实现的很少，因为龙湖认为，我挖你过来你，就是专业上的牛人，我给你目标就好了，具体怎么做，你自己应该很清楚。而这种人力资源管理模式，也是计划前置、结果导向的一个必然结果。

其他网友：听起来龙湖的这个PMO是属于理想状态，但是龙湖把它给实现了。

网友烽火：从管理节奏看，龙湖的PMO就是在做计划运营，龙湖的计划运营已经成为行业的标杆了。但是关于PMO的理想化，也没有完全实现，问题还是很多的。PMO主要是制订流程、调配资源，相当于原来铁路单位的调度中心，就是这个作用。但是你知道的，铁路调度中心也会出问题。

其他网友

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